POROZUMĚNÍ PROCESU INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ
Investice do nemovitostí je často považována za jeden z nejlepších způsobů, jak uložit a zhodnotit finance. Pokud jste však investorem poprvé, vědět kde začít, na co se zaměřit, a tak učinit ta správná rozhodnutí, může být nad Vaše síly. Jsme tu pro Vás, a proto níže najdete podrobné informace procesu investování do nemovitostí.
Pokud jste již zkušeným investorem a hledáte informace o tom, jak maximalizovat výnos ze své investiční nemovitosti, přečtěte si našeho Průvodce pro zkušené investory, který je plný ověřených postřehů od těch nejzkušenějších. Tyto postřehy Vám pomohou dosáhnout lepších výsledků při investicích do nemovitostí.
DVA PRIMÁRNÍ ZPŮSOBY STRUKTURY INVESTIČNÍ NEMOVITOSTI
Nemovitost S Pozitivním Příjmem
Jedná se o investici do nemovitosti, kde příjem (obvykle odvozený z pronájmu) je větší než součet všech výdajů na nemovitost. Ve skutečnosti dostáváte každý měsíc více z nájemného, než platíte na výdajích.
V této struktuře se každá nemovitost platí sama za sebe a může investorům poskytnout další vlastní kapitál a možnost následně zakoupit další investice.
Nemovitost Se Záporným Příjmem
Nemovitost se záporným peněžním tokem, nebo to, co se často nazývá nemovitost s negativním příjmem je, když je váš příjem nižší než součet všech vašich výdajů – nebo jinými slovy, nájem nepokryje všechny vaše náklady.
Tato struktura může nabídnout řadu daňových výhod ve formě daňových odpočtů a je oblíbená mezi investory, kteří maximálně využívají kapitálových zisků. Vaše investiční strategie bude záviset na Vašem příjmu a je velmi důležité promluvit si se svým finančním poradcem o správné struktuře právě pro Vás.
CO JE TO REALITNÍ CYKLUS A CO PRO MĚ ZNAMENÁ?
CO JE TO REALITNÍ CYKLUS A CO PRO MĚ ZNAMENÁ?
Pravděpodobně znáte pojem „cyklus nemovitostí“, ale možná přesně nevíte, co to znamená, jaké faktory cyklus ovlivňují a jaký má vliv při investování.
Nemovitostní cykly jsou řízeny dvěma konkurenčními silami. Nabídka (počet nemovitostí na prodej) a poptávka (počet lidí, kteří hledají / mohou nemovitost koupit). Pokud poptávka převyšuje nabídku, ceny nemovitostí porostou, ať už jde o ceny prodeje domů a bytů nebo nájmů. Pokud na trh přijde nová nabídka a převýší poptávku, ceny klesnou.
Co však způsobuje kolísání různých trhů?
Jak roste naše populace, roste také poptávka po nemovitostech – jak pro nájemce, tak pro majitele domů a bytů. Jak lidé začínají kupovat a pronajímat nemovitosti, hodnota nemovitosti pomalu roste – jednoduchá síla nabídky a poptávky.
Ve stejnou dobu začínají developeři a stavitelé stavět nové nemovitosti, které uvedou na trh, chytří investoři a majitelé domů a bytů, kteří chtějí vydělat na růstu cen, také nabízejí své nemovitosti k prodeji. To vede k nadměrné nabídce bydlení, což nakonec vede k poklesu hodnoty domů a bytů a snížení nájemného.
JAKÉ JSOU NÁKLADY SPOJENÉ S INVESTICÍ DO NEMOVITOSTÍ?
Zatímco investice do nemovitosti, je-li vybrána pečlivě, může poskytnout solidní finanční návratnost a zajímavý pravidelný příjem, může být také nákladným aktivem na pořízení a údržbu.
Abyste se ujistili, že Vás nepostihnou žádná ošklivá překvapení, je rozumné se připravit na vyšší počáteční a průběžné náklady. O tom, které z těchto výdajů lze daňově uplatnit, se také vyplatí promluvit si se svým finančním poradcem.
Například:
- Náklady na nákup
- Poplatky za vyřízení hypotéky
- Pojištění hypotéky
- Nákup spotřebičů
- Připojení inženýrských sítí
- Ostatní poplatky
- Právní poplatky
- Úrok z hypotéky
- Pojištění budovy
- Daň z nemovitosti
- Veškeré poplatky za správu nemovitosti
- Náklady na údržbu nemovitosti
- Účetní poplatky
JAK MOHU NAJÍT TU SPRÁVNOU INVESTIČNÍ NEMOVITOST A NAVÝŠIT JEJÍ HODNOTU?
Nákup nemovitosti v žádané lokalitě je klíčovou složkou investičního úspěchu. Zde je pohled na některé klíčové vlastnosti lokality a nemovitosti, na které byste se měli zaměřit.
PŘEDNOSTI DOBRÉ LOKALITY PŘI NÁKUPU INVESTIČNÍ NEMOVITOSTI
Již dříve jsme se dotkli důležitosti pochopení realitních cyklů a toho, jak klíčovou roli v tomto hraje poptávka. Jedním z klíčových vlivů na poptávku po investiční nemovitosti je její lokalita.
Dobré lokality budou vždy žádané jak ze strany nájemců, tak kupujících. Proto čas strávený posuzováním a hledáním nejlepší lokality může mít z dlouhodobého hlediska zásadní vliv.
Zde jsou klíčové přednosti, na které byste se měli zaměřit:
V blízkosti MHD
Přístup k vybavení, jako jsou bazény a hřiště
Dostupnost životního stylu, jako jsou kavárny, bary atd.
Oblast s plánem na zlepšení infrastruktury
Památková čtvrť s dobovou architekturou
Blízkost kvalitních škol
Oblast s nízkou kriminalitou
V blízkosti, ale ne hned vedle občanské vybavenosti, jako jsou dopravní uzly, dálnice, zdravotní střediska atd.
Sousedství s veřejnými parky
V okruhu 10 km od velkého města
SEDM VĚCÍ, KE KTERÝM JE DOBRÉ PŘIHLÉDNOUT PŘI HLEDÁNÍ INVESTIČNÍ NEMOVITOSTI
TIP 1 | INVESTOVAT DO OBLASTI, KTEROU ZNÁTE
Ujistěte se, že jste důkladně prozkoumali oblast, do které zvažujete investovat. Ujistěte se, že máte přehled o demografii oblasti, plánech infrastruktury, rychlosti růstu kapitálu v oblasti a dalších věcí.
TIP 2 | NENÁROČNÉ NA ÚDRŽBU A VYHLEDÁVANÉ TYPY NEMOVITOSTÍ
Hledejte nemovitost s nízkou údržbou. Udržet nízké náklady je nepochybně prioritou, proto je důležité najít nemovitost s nízkými náklady na údržbu.
TIP 3 | JAKÉ JSOU BUDOUCÍ PLÁNY V DANÉ OBLASTI?
Plánují se v okolí nějaké modernizace? Zvažuje se modernizace okolí a zlepšení infrastruktury? To mohou být dobré známky potenciálního budoucího růstu dané lokality.
Místní zastupitelstvo je dobrým zdrojem jakýchkoli budoucích projektů. Buďte opatrní, aby budoucí plány nepodporovaly oblast, která již zaznamenala boom. Pozor také na přetlak bytů, protože ten může rozmělnit poptávku a tím i dlouhodobou hodnotu nemovitosti.
TIP 4 | NABÍZÍ SPRÁVNÉ ZHODNOCENÍ
Věnovat čas celkové finanční přípravě je důležité, abyste se ujistili, že děláte správné rozhodnutí. Posuďte očekávanou kupní cenu, příjem z pronájmu, úrokové sazby a splátky, abyste zjistili, kolik byste na investici mohli potenciálně vydělat. Doporučuje se promluvit si s finančním poradcem.
TIP 5 | DRUŽSTEVNÍ VLASTNICTVÍ? ZHODNOTILI JSTE PRO A PROTI?
Pokud je nemovitost, na kterou se díváte, v družstevním vlastnictví, budete vlastníkem družstevního podílu na nemovitosti.
Jako vlastník nemovitosti v družstevním vlastnictví jste povinni platit nájemné, které pokrývánáklady na údržbu sdílených nebo společných prostor v budově. Je důležité pochopit dopad této fáze na váš rozpočet.
TIP 6 | VYHLEDEJTE OBLASTI S VYSOKOU MÍROU OBSAZENOSTI
Zkontrolujte míru obsazenosti a najděte oblast se silnou poptávkou. Vysoká míra obsazenosti může znamenat, že pronajatá nemovitost nezůstane dlouho prázdná – což je pro investory důležité.
TIP 7 | CO CHTĚJÍ NÁJEMCI?
Najít nemovitost, která osloví lidi, kteří v této oblasti aktivně pronajímají, je chytrý nápad. Pokud většina lidí, kteří si v této oblasti pronajímají, jsou rodiny, pak nákup bytu s jednou ložnicí může znamenat, že o něj nebude velká poptávka.
JAK MOHU ZVÝŠIT HODNOTU SVÉ INVESTICE?
Klíčovou výhodou investice do nemovitosti je schopnost přidávat hodnotu.
Zde je našich 12 nejlepších cenově výhodných návrhů:
Vymalujte
Postavte přístřešek pro auto
Instalujte nové závěsy a žaluzie
Nainstalujte střešní okno
Vyměňte svítidla
Instalujte venkovní BBQ
Nechte kvalitně vyčistit koberce
Restaurujte zašlé parkety
Vyměňte kliky a kování u dveří
Nainstalujte myčku nádobí
Nainstalujte klimatizaci
Nainstalujte vestavěné skříně
JAK OSLOVIT A PŘILÁKAT NEJLEPŠÍ NÁJEMCE
Nalezení a udržení dobrých nájemců je klíčovou složkou vašeho investičního úspěchu. S dobrými nájemníky je pravděpodobnější, že dostanete nájem včas a o nemovitost se zároveň budou dobře starat. Tyto výhody jsou pro investora zásadní.
Navíc, když zvážíte, o kolik peněz můžete přijít, pokud investice zůstane prázdná týden, čtrnáct dní, měsíc nebo i déle – jasně pochopíte, jak je důležité najít a udržet si dobré nájemníky.
Zde jsou některé benefity, které jsou u nájemců upřednostňovány:
Dobrá lokalita
Kvalitní kuchyně
Klimatizace / topení
Vybení kvalitními spotřebiči
Žaluzie, rolety nebo závěsy
Dobré připojení k internetu
Domácí mazlíčci vítáni
Využitelný venkovní prostor
Dostatek úložných prostor
Pronájem minimálně na 12 měsíců
NA CO MYSLET PŘI PRONÁJMU VAŠÍ NEMOVITOSTI
Ne všichni pronajímatelé se zaměřují na návratnost nájemného a maximalizaci svých investic. Existuje celá řada pronajímatelů, kteří pronajímají své nemovitosti kvůli pracovním nebo rodinným situacím.
Tito pronajímatelé se často více zajímají o hledání nájemníků, kteří se o jejich nemovitost starají, než aby se zaměřovali čistě na maximalizaci návratnosti nájemného. Zatímco někteří investoři jsou v pokušení spravovat svůj vlastní majetek, mít místního, specializovaného správce nemovitosti, který se o váš domov postará, je často chytřejší rozhodnutí, protože:
- Mají lepší představu o ceně
- Rozumí nájemnímu trhu, tomu, co nájemníci hledají
- Všechny nájemce důkladně prověří
- Budou řešit jakékoli problémy, včetně problémů s údržbou
- Pomohou zajistit, že nájem bude zaplacen včas
- Budou mít aktuální informace o měnící se místní legislativě
- Případné změny nájemného vyjednají za vás
Všechny tyto úkoly je obtížné zvládnout, pokud nejste místní nebo s pronajímáním nemáte velké zkušenosti.
PROČ BYCH SI MĚL NECHAT STANOVIT TRŽNÍ CENU NÁJEMNÉHO?
Jako investor chcete mít jistotu, že maximalizujete své výnosy z pronájmu.
Tyto otázky byste měli klást realitnímu makléři pokaždé, když provádí tržní odhad nájmu:
Kdy je vhodná doba pro ocenění pronájmu?
Kolik nájemného byste měli účtovat, abyste byli konkurenceschopní na místním trhu?
Jak víte, co nájemníci hledají?
Jak můžete vylepšit svou investici?
Váš realitní makléř nepochybně dohlíží na řadu podobných nemovitostí ve vaší oblasti, a je tedy místním specialistou.
Roční tržní ohodnocení nájemného je důležitým krokem k zajištění maximalizace výnosů z pronájmu.
JSTE OSTŘÍLENÝ INVESTOR A HLEDÁTE LEPŠÍ VÝSLEDKY?
Jste zkušeným investorem do nemovitostí a chcete se svou investicí dosáhnout co nejvyšší návratnosti, abyste dosáhli svých dlouhodobých finančních cílů?
Pak je tento průvodce právě pro Vás. Na základě konzultací s našimi nejzkušenějšími makléři sdílíme osvědčené poznatky o tom, jak maximalizovat návratnost a dosáhnout lepších výsledků z investic do nemovitostí.
